В последнее время много говорят об «относительно законном» захвате гражданами общего имущества.
Но, в конечном счете, эффективного правового решения, позволяющего законно противостоять такому виду квартир, не существует. И те, кто занимается подобными захватами, не являются мошенниками или преступниками.
Основная сложность в таких ситуациях заключается в том, что подобные злоупотребления осуществляются юридически подкованными и правильно скоординированными группами и имеют прямое отношение к рынку недвижимости.
Они пользуются тем, что квартира может принадлежать перемещенным родственникам родителей или разведенным супругам, которые не хотят продавать или передавать ее друг другу, покупая намеренно долевую собственность на квартиру сособственника.
Основной мотив рейдера — купить дешевые доли в квартире, собрать их в единую квартиру и получить прибыль от продажи такой квартиры.
Покупка долей в этом случае осуществляется не с целью использования квартиры, а с совершенно другой целью — заменить других собственников или нанимателей квартиры, сделать остальных невыносимыми и выкупить за копейки оставшиеся доли квартиры у других жильцов, ранее прописанных из нее третьих лиц, чтобы освободить ее и как можно скорее продать всю квартиру по максимально выгодной цене. В некотором роде, однако, первым этапом этого плана является завладение квартирой. Рейдеры получают долю в процессе получения информации о других владельцах квартиры.
В результате остальные владельцы квартир или члены семей владельцев квартир, которые просто зарегистрированы и проживают в квартире, оказываются заложниками такой ситуации.
Разумеется, им предлагают выкупить свои доли у других собственников. Если жертва не соглашается, рейдеры, пользуясь своим физическим превосходством и тем, что доли в квартире не определены, буквально уничтожают квартиру на глазах у других собственников, превращая ее в пустую разваливающуюся коробку и создавая невыносимые условия жизни для остальных владельцев и членов их семей. Поэтому они вынуждают оставшихся собственников продать свои минимальные доли.
В таких схемах действий рейдеры предпочитают покупать часть квартиры, а не комнату в общей квартире. И связано это с несколькими причинами.
Во-первых, неоплачиваемая доля в квартире общего пользования обходится гораздо дешевле, чем комната в такой же по площади коммунальной квартире, поскольку, например, не определяется порядок пользования другой комнатой в квартире.
Во-вторых, рейдерам достаточно обменять даже довольно небольшую долю на доступ во всю квартиру для осуществления деструктивного поведения. И эта доля может быть гораздо меньше, чем небольшая комната в квартире. И, наконец, в-третьих, купив долю в квартире, находящейся в общей собственности, рейдеры получают доступ ко всем комнатам в квартире. С юридической точки зрения, приобретенная ими доля «распределена» по всей квартире, а значит, не находится в каком-то конкретном месте квартиры.
В случае с коммунальными квартирами агрессору сложнее причинить вред другим владельцам. В этом случае каждому владельцу предоставляется отдельная комната или несколько комнат в качестве частной собственности. Доступ в комнаты собственников в квартире закрыт для налетчика, он может причинить вред только в общественных местах квартиры (например, на кухне, в коридорах).
Воспользуйтесь тем, что остальные владельцы обычно постоянно живут в своих квартирах и не могут избежать невыносимых условий проживания. Рейдеры сами посещают квартиру в каждом конкретном случае и постоянно проживают в другом комфортном жилье. Методы выселения оставшихся собственников могут быть самыми разными. В квартиру могут приводить бомжей, портить мебель, предметы, одежду и отделку помещений, бродить по квартире, стучать в дверь по ночам и начинать «вечный ремонт». Под видом невозможности войти в квартиру, постоянного разрушения входной двери и т. д. Другими словами, они могут использовать любые средства давления, которые не противоречат закону и на которые у нападающих хватит фантазии. Их цель — постоянно нарушать психическое состояние других владельцев квартир. В этом случае агрессора практически невозможно уличить в умышленном нанесении ущерба имуществу квартиры или нарушении моральных принципов. Агрессор просто предъявляет представителю власти свидетельство о праве собственности на свою долю в квартире и объясняет, что он может использовать свои знания закона для свободного распределения принадлежащей ему собственности.
В этом случае у остальных собственников не так много вариантов. Они могут ничего не делать. Вы можете подать гражданский иск об определении порядка пользования квартирой, чтобы закрепить за собой хотя бы часть общего имущества и сделать его неприкосновенным для рейдеров. Вы можете попытаться продать свою долю кому-то еще, но мало кто готов покупать помимо рейдеров. Здесь все индивидуально и зависит от способностей жителей.
Официально такая деятельность не является преступлением или статистикой, хотя в подобных случаях речь идет о стабильной группе, с каждым годом все больше вовлекающейся в такую деятельность. Эти группы не занимаются «иногда» деструктивной деятельностью, а практикуют ее постоянно в течение года. Такие группы могут состоять из 3-5 квартир.
Здесь есть только один совет. Легче предотвратить заселение квартир и «выгнать» жильцов, чем разбираться с ними на глазах. Люди должны быть юридически грамотными и знать свои права. Они должны знать свои права при совершении действий по освобождению собственности, включая предоставление обширных последствий таких действий. К сожалению, это единственное, что можно посоветовать в данном случае в рамках действующего жилищного законодательства.