На официальном сайте подрядчика обычно размещены самые важные документы: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, проектная документация и ведомственное законодательство. Поэтому, прежде всего, зайдите на электронные ресурсы и изучите их. Там же можно найти фотографии строящихся объектов и даже прямые трансляции со стройплощадки. Это гарантирует, что подрядчику нечего скрывать и что строительство ведется по плану. Если на сайте нет такой информации, не расстраивайтесь. Прежде чем отказаться от выбранного варианта, запросите необходимую информацию у производителя и поинтересуйтесь, почему на стройплощадке нет информации. Добросовестный подрядчик все подробно объяснит. Внимательно ознакомьтесь с историей компании, узнайте, как давно она работает на рынке и какие объекты уже поставлены. Если подрядчик имеет опыт работы не менее пяти лет, значит, это компания с проверенной репутацией, способная выжить в условиях возможного финансового кризиса. Обратите особое внимание на предыдущий опыт: сдали ли они дом в указанный срок? Если да, то поставьте один плюс один плюс этому подрядчику.
Совет 2. Почитайте в интернете
Если у застройщика есть проблемный объект, вы можете быстро найти информацию о нем в поисковых системах. Например, набрав название казанской строительной компании, вы получите новость о ее банкротстве с обманом дольщиков. Конечно, «Фон» — это несознательная компания из прошлого. И каждый, кто заинтересован в покупке недвижимости, знает о ее долгосрочных строительных проектах. Но как быть, когда, как в случае с ЖК «Авалон», компания совсем новая и о ней мало информации в интернете?
Совет 3. Обращайтесь за помощью в социальные сети
В социальных сетях существуют различные группы, созданные застройщиками. Узнайте, какой ЖК компания уже раздает, и найдите группу жильцов. Там вы обязательно узнаете, что не устроило покупателей и что им нравится. Также можно поинтересоваться популярными группами производителей в вашем городе. Например, RT Moms, женские/мужские группы или городские групповые сообщества.
Совет 4. Проверьте застройщика на официальном сайте
Чтобы помочь дольщикам выбрать новостройку и избежать встречи с мошенниками, правительство создало единый реестр проблемных объектов. Там есть информация обо всех недостроенных домах и дополнительные сведения об их организации. Подрядчиков также можно определить на сайте ЕРЗСФ. Информацию о выданных разрешениях на строительство можно найти на сайте Минстроя РФ.
Совет 5. Рассчитайте срок строительства
Обычные панельные дома изготавливаются за 7-10 месяцев, в зависимости от объема объекта. Монолитные каркасы возводятся в течение 1-2 лет, кирпичные — от 2. 5 лет. Ко всем этим срокам застройщики обычно добавляют один год из соображений форсирования. Таким образом, покупатели получают свои квартиры в среднем через 1,5-3 года после покупки на этапе котлована. Если в договоре прописаны гораздо меньшие или гораздо большие сроки, запросите замечания подрядчика. Здесь могут быть ошибки. Обратите внимание, что дом и расположение ключей никогда не делаются в один и тот же день. В первом случае это означает, что дом принят контролирующей организацией, но ключи вы получите только через 3-6 месяцев.
Совет 6. Узнайте у компании о банкротстве и долгах
Узнайте, как у производителя обстоят дела с финансами. У него есть долги перед подрядчиками, возможно, он подал на кого-то в суд или против него возбуждено дело о банкротстве. Все это можно найти на официальном сайте РРТ или в Федеральном реестре сведений о банкротстве. Если тело не фигурирует в качестве ответчика, вам повезло. Если же вы все-таки что-то нашли, обратите внимание на сумму в судебных документах. Часто предметом спора может быть небольшая сумма, не наносящая ущерба компании.
Совет 7. Узнайте, в каких банках работает производитель
Обращайте внимание на аккредитацию подрядчиков при банках. Если застройщик работает с крупной кредитной организацией (Сбербанк, Альфа-Банк, дом.рф), значит, он прошел их контроль и ему можно доверять. Обычно кредитные организации сотрудничают только с надежными предприятиями.
Совет 8. Попросите предоставить договор участия в уставном капитале
С риелторами обычно заключается договор подряда. В нем обязательно должны быть определены сроки сдачи объекта, возможные штрафные санкции в случае невыполнения обязательств, а также параметры будущего дома и квартиры. Убедитесь, что все эти пункты есть в плане договора. Не соглашайтесь на серую систему покупки жилья: ДДУ — самый безопасный документ для покупки квартиры в новостройке. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это гарантирует, что у объекта нет других владельцев. Однако инвестиционные контракты или предварительные договоры купли-продажи — это большой риск для покупателей. Рекомендуется обходить такие предложения стороной.
Совет 9. Иметь доступ в офис и на строительную площадку производителя
У всех современных компаний есть специальные торговые агенты, где можно пообщаться с менеджерами и увидеть прототипы всей необходимой документации. Правильно оборудованное рабочее место — красноречиво говорит о компании как об отличном работодателе. Вы также можете посетить строительную площадку. Во-первых, вы можете еще раз убедиться в том, что ваше место соответствует требованиям. Во-вторых, убедитесь, что корпус постоянно строится. Если на стройке подозрительно тихо, стоит задуматься.
Совет 10. Воспользуйтесь услугами профессионалов
Если вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно взять на себя столь длительный контроль над компанией, рекомендуется обратиться к профессионалам. Юрист поможет вам составить договор и изучить другие строительные документы. Брокеры — как и при выборе достойного производителя — порекомендуют, какую квартиру лучше выбрать для вашего нового дома. Это связано с тем, что многие менеджеры по продажам в самих компаниях в первую очередь пытаются продать нежидкие товары. Брокеры же бескорыстно объясняют, почему стоит покупать или почему стоит отказаться от выбранного варианта.
Оставьте свои контактные данные, и специалисты АН подберут вам квартиру.
1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его
Все производители недвижимости конкурируют за покупателей. Веб-сайт — это способ привлечь внимание и убедить их в своей надежности. Если сайта нет вообще, это один из поводов остановиться и задуматься: какой смысл иметь сайт, если его нет вообще? На сайте подрядчики размещают информацию об уже завершенных или строящихся объектах, демонстрируют проекты домов и квартир, фотографии готовых зданий и их детали, а некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты крана. Кроме того, на странице можно разместить все документы, сертификаты, лицензии и награды. Это свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, вы можете запросить их.
2 этап. Изучите документы застройщика
Для каждого нового здания производителю также необходима документация. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Без разрешения муниципальной администрации дом не может быть построен. Проектная декларация составляется самим производителем. В нем содержится описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и график строительства.
Обратите внимание на подтверждение статуса участка, на котором построен дом. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреесте, а его срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке в Пассаже ЕГРН. Регистрационный номер участка и вид разрешенного использования должны совпадать. Вы можете получить выписку из земельного кадастра, не выходя из дома, через egrn. registry.
Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных до 1 марта 2023 года, полное имя владельца недвижимости заменяется фразой «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, запрещающего «Росреестру» выдавать полное имя собственника.
3 этап. Узнайте источники финансирования
Уже в середине 2019 года подрядчики, которые только начали строительство, не смогут потратить деньги своих дольщиков. Все деньги тех, кто вложился в дом, будут лежать на банковском счете до окончания строительства.
Чтобы получить деньги на строительство, владелец проекта финансирует его из банка, в котором открыт счет дольщика. Однако это не так просто. Банки подвергают свои финансы риску и тщательно контролируют компанию, заботясь о ее надежности. Если подрядчик проходит банковский контроль и получает средства, вы можете чувствовать себя спокойнее. Вы также можете рассмотреть историю финансирования предыдущих проектов подрядчика. Это относится к проектной декларации сайта. Если компания ранее уже работала с банком, особенно в крупных масштабах, это является преимуществом для ее репутации.
4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности
Длительность строительства дома зависит от методов и материалов, которые использует производитель. Самый быстрый метод возведения многоэтажных панелей длится до одного года. Однако кирпичные здания редко заканчивают возводить более чем за два года.
При выборе производителя следует обратить внимание на подготовку и ход строительства дома. 70 % домов считаются гораздо более безопасным вложением средств, чем тот же дом на стадии котлована. Однако стоит помнить, что со временем квартиры в строящихся домах дорожают.
5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку
Если производитель давно на рынке и имеет хорошую репутацию, его цена не будет ниже среднерыночной. О надежности могут свидетельствовать дешевые или внезапные скидки и распродажи. Это может означать, что производитель испытывает финансовые трудности и нуждается в дополнительных средствах. Но, конечно, не стоит сравнивать цены в комфортной и финансовой категориях жилья. Они зависят от используемых материалов, оборудования и подрядчиков, а не от производителя.
6 этап. Проверьте информацию в интернете
СМИ никогда не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, так что и для застройщиков найдется немало интересного. Однако особое внимание стоит уделить комментариям покупателей и информации о банкротстве. Если компания обанкротилась, купить квартиру невозможно. Проверить статус банкротства можно на сайте Кормового суда.
Базы, где продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215,
Проверяем сайт застройщика
Найдите «биографию» компании: дату основания, имена директоров и вверенные им помещения.
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц,
Свидетельства о постановке на налоговый учет.
Информацию из ЕГРЮЛ можно получить на сайте налоговой службы.
Новая строительная документация.
В идеале собственником должен быть подрядчик, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра.
Участок находится в аренде и имеет соответствующий договор. В этом случае строительство также разрешено, но могут возникнуть проблемы. Одна из ситуаций, с которой пришлось столкнуться:
Наталья приобрела квартиру в новостройке в рамках ДДУ. В одном из пунктов договора было указано, что участок находится в аренде у подрядчика. В офисе компании ее заверили, что в будущем участок будет передан в аренду компании. Однако через шесть месяцев начались проблемы. Подрядчик не смог договориться с областной администрацией. Последовали долгие судебные разбирательства, и строительство остановилось.
Средства, полученные от предыдущих проектов,
Заемные средства — это еще одна проверка на доверие. Банки предоставляют деньги только крупным, проверенным организациям. Всем остальным будет отказано.
Вы также можете привлечь ипотечный кредит. У Совкомбанка есть программа государственной поддержки новостроек. Мы работаем только с проверенными компаниями, в которых вы не сомневаетесь. Найдите список новостроек в вашем городе и подайте заявку на получение участка.
Согласно 215-ФЗ, существует и другой вид финансирования. В этом случае люди объединяются для строительства конкретного дома и создают жилищно-строительный кооператив.
Преимущества: дома дешевле, так как не облагаются НДС.
Что лучше? Конечно же, финансироваться по ФЗ-214. Компания должна собрать внушительный пакет документов еще до начала строительства. Все отношения с пайщиками проясняются до мелочей, вплоть до рисков и компенсаций. Благодаря счетам деньги возвращаются покупателю, если дом не построен.
Сроки строительства — понятие личное и зависимое.
Условно сроки могут быть увеличены. Поэтому на случай непредвиденных обстоятельств (например, погодные условия, задержки в поставке подрядчиками и т. д.) существует понятие «минимальный» срок и «с оговоркой».
ВАЖНО: Доставка на дом и основная доставка — это разные понятия. Поэтому всегда внимательно читайте договор и уточняйте условия у своего представителя. Например, строительство дома может быть завершено в первом квартале года, а ключи могут быть переданы только через полгода.
В зависимости от материалов, сколько лет будет строиться дом
В России все дома можно разделить на три типа, в зависимости от материала — панельные, кирпичные или монолитные. И у каждого из них свой срок строительства.
Юг: минимум 1. 5 года, максимум 2. 5 года.
Особенность монолитных домов в том, что сам каркас возводится быстро, а кирпичи или кирпичики кладет застройщик.
Юг: минимум 1,5 года, максимум 2,5 года.
Кирпичные дома требуют ювелирного подхода. Каждый кирпич нужно класть отдельно:
Настоящие программисты всегда указывают как минимальные, так и максимальные сроки.
На многих сайтах вы найдете ссылки на фотографии с места строительства. Это верный способ убедиться в том, что работы действительно ведутся. Однако не ждите новых фотографий каждый день. Поскольку это длительный процесс, вы можете видеть обновления каждые два-три месяца или после завершения определенного этапа.
Как правило, эти ролики перезапускаются через три минуты. Поэтому рекомендуется смотреть не менее пяти минут материала. Если вы заметили повторы, свяжитесь с компанией и выясните причину.
Итак, вы выбрали дом, проверили документацию, сайт и решили лично приехать в офис.
О списке ответственных производителей вы можете узнать в банке, где у вас ипотека. В Совкомбанке вы можете приобрести жилье с учетом государственной поддержки. Для вашего удобства условия договора регулярно обновляются. Рассчитайте свои платежи с помощью нашего калькулятора.
Как выбрать производителя при покупке квартиры
Как выбрать производителя при покупке квартиры