Владельцы все чаще включают в договоры положения о том, что гарантия остается у них, даже если арендатор не совершал нарушений, или предусматривают как штрафы, так и удержание гарантии в случае нарушения договора. Арендаторы должны учитывать это в своих договорах, чтобы не платить больше.
Определите условия и порядок возврата обеспечительного платежа
Арендодатель может указать в договоре, что арендатор обычно не возвращает гарантию арендодателю, даже если арендатор выполнил свои обязательства, и может не учитывать ее выплату при исполнении обязательств. В таких случаях суды по гражданским делам отдают предпочтение арендодателю и принимают условие о том, что платеж по гарантии не возвращается арендатору, поскольку возврат срока является катализатором.
По истечении срока действия договора лизинга гарантия возвращается лизингополучателю в срок, установленный договором. Гарантийные платежи возвращаются лизингополучателю в случае договорного урегулирования договора по соглашению сторон по инициативе лизингодателя.
Срок возврата согласовывается. Например, лизингодатель должен вернуть гарантию за сотрудника в течение пяти рабочих дней с момента передачи лизингополучателем имущества в аренду на основании документа, подтверждающего получение. Уточните порядок возврата платежей в бухгалтерии на счет.
Если сроки и порядок возврата гарантий не прописаны, то применяются положения закона. Например, в Гражданском кодексе указано, что если ситуация, когда оставшийся у арендодателя платеж не поступил в оговоренный срок, арендодатель обязан вернуть платеж в момент истечения срока исполнения обязательства. Это означает, что арендодатель должен вернуть гарантированный платеж по истечении срока аренды в течение семи дней с момента предъявления требования о платеже, если арендатор не имеет договора аренды. Чтобы лизингодатель не потерял уведомление о таком требовании, отправьте его по адресу, указанному в реквизитах договаривающихся сторон договора.
Если в договоре есть сомнительная формулировка о возврате гарантии, арендатора можно заставить вернуть деньги через суд. Например, стороны предусмотрели в договоре, что арендатор выплачивает гарантию в качестве обеспечения выполнения своих обязательств. Они также договорились, что если стороны досрочно расторгнут договор по требованию арендатора, то арендодатель может удержать платеж в качестве штрафа. Если условия расторжения договора были соблюдены, арендодатель согласился вернуть гарантию. Арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора и вернул помещение, но гарантию не получил.
Гарантии могут применяться только к финансовым обязательствам. Например, она не может быть использована для обеспечения обязательства по заключению договора.
Три уровня апелляции были отклонены. Они постановили, что владелец имел право не предоставлять гарантию. Они сослались на договор, в котором стороны предусмотрели удержание суммы, подлежащей выплате владельцем в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Верховный суд отменил решение и направил дело на новое рассмотрение. Проверьте: арендатор предупредил владельца и вернулся в здание в порядке, предусмотренном договором. Владелец не призывал к нарушению договора. Отказ вернуть гарантию был обоснован тем, что в договоре не было такого положения.
Верховный суд отметил, что нижестоящая инстанция должна системно толковать договор. Стороны будут принимать разные решения по договорам о возврате гарантий в случае досрочного рассмотрения претензии и толковать условия исходя из собственных интересов. Необходимо определить, какова была воля сторон при заключении договора о гарантии в договорных условиях. Таким образом, нельзя допустить, чтобы какая-либо часть договора принесла выгоду своим незаконным или недобросовестным поведением или нарушила принцип свободы договора и баланс интересов сторон.
Согласуйте точный размер штрафа, если арендодатель настаивает на удержании платежа
Арендодатели могут предусмотреть санкции за досрочное расторжение договора со стороны арендатора. Речь идет о неустойке или штрафе, налагаемом гарантией. В этом случае платеж компенсирует собственнику убытки, которые он несет при досрочном предъявлении претензий. Таким образом, кредитор заранее определяет свои потери.
Включите пункт о том, что в случае досрочного расторжения контракта уголовная статья не будет возмещена гарантированной суммой. Если избежать таких условий невозможно, согласуйте в договоре точный размер штрафных санкций или предусмотрите вид расчета.
За неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы арендатор обязуется по требованию арендодателя уплатить штраф в размере 30 000 рублей за каждое нарушение.
За нарушение сроков проведения ремонта помещения запрещенными работниками арендатор обязуется уплатить по требованию арендодателя штраф в размере, рассчитанном по следующим видам. не более 200 000 рублей за одно нарушение.
Если арендодатель намерен использовать гарантию для покрытия убытков, которые компания понесла из-за своей небрежности как арендатора, проверьте, какие убытки указаны в договоре. Например, если арендатор нанес ущерб помещению, территории или территории вокруг здания, выплата платежа также не нарушает другого условия договора. Важно, чтобы арендаторы знали, что функция защиты платежа предусмотрена в закрытом перечне, а не во всех случаях.
Проверьте, не предусмотрена ли в договоре двойная ответственность за одно нарушение. Если нет, суды могут ее применить.
Пример: один арендатор уведомил владельца о досрочном расторжении договора, но не внес часть арендной платы и не внес залог в соответствии с условиями договора. Арендодатель подал в суд на арендатора, чтобы взыскать долг, штраф и гарантию.
Три иска удовлетворили. В них указывалось: по условиям договора, если договор будет погашен досрочно из-за нарушения кредитором условий договора, арендодатель удержит выплату всей суммы гарантии. В то же время арендатор, не уплативший арендную плату, должен уплатить неустойку и не вправе требовать возврата гарантии, ссылаясь на неприменимость этих двух мер к нарушению. Таким образом, в соответствии с условиями договора, при выплате гарантии имеет место «криминальная» операция.
Если собственник одновременно удерживает гарантию и штраф за нарушение договора, но сумма очень высока, это доказывает несоразмерность требуемой суммы и понесенных им убытков. Если арендатор докажет эту несоразмерность и факт правильного злоупотребления со стороны собственника, суд может уменьшить удерживаемую сумму.
Пример: суд снизил сумму штрафа за нарушение договора, заявленную арендодателем в 10 раз, и отказался принять от арендатора поручительство. Суд пришел к выводу, что взыскание полной суммы штрафа было бы несправедливым по отношению к собственнику без демонстрации вероятности причинения ему материального ущерба. Возможность одновременного взыскания штрафа по гарантии в качестве меры ответственности не предусматривалась.